Vida útil de las casas de paneles según la norma y en la realidad.
Para evaluar la liquidez (es decir, la posibilidad real de vender un apartamento y la cantidad que se puede recibir por él), se centran en la vida útil de la casa panel. Según las normas, la vida útil de los edificios de paneles de cinco pisos se estima en medio siglo, y en los edificios de nueve pisos, alrededor de 100 años. Pero en muchos casos estas cifras siguen siendo sólo una guía para los urbanistas. Consideremos la vida útil real y estándar de los principales tipos de edificios de apartamentos.
Vida útil de las casas de paneles según GOST: ¿recomendación o veredicto?
Cualquier producto tiene una vida útil limitada. Y los edificios residenciales tienen una vida útil determinada. Después de su vencimiento, el funcionamiento del edificio se vuelve inseguro. Este período se determina para cada tipo de edificio de acuerdo con GOST y los SNiP pertinentes. En la siguiente tabla puedes ver datos generalizados sobre los principales tipos de edificaciones:
Durante el tiempo especificado en los documentos, el edificio (siempre que se hayan seguido las tecnologías de construcción) conservará todas las cualidades declaradas. Este período es una recomendación para los urbanistas. En base a ello, deciden el momento de demolición o reconstrucción de cada edificio. Pero la vida útil real puede ser mayor o menor que la estándar.
| Factores que aumentan la vida normal de un edificio | Factores que reducen la vida útil normal de un edificio |
|---|---|
| Estricto cumplimiento de la tecnología de la construcción. | Violación de la tecnología de la construcción: uso de materiales de baja calidad, mala calidad del trabajo de los constructores. |
| El uso de paneles de hormigón de tamaño natural o materiales de mayor calidad (revestimientos de ladrillo, bloques de hormigón, etc.) en la construcción de muros. | Aplicación de paneles de paredes delgadas. Esta solución, típica de Jruschov, reduce la vida útil a la mitad. Su uso se debe al carácter temporal de los edificios de la época de Jruschov. |
| Sellado de alta calidad de las juntas entre paneles en techos y paredes, su mantenimiento oportuno. | Falta de sellado del techo, frecuentes goteras en las costuras. |
| Realización oportuna de reparaciones importantes: sustitución de marcos de ventanas, cableado, tuberías de agua y alcantarillado. | Falta de reparaciones importantes durante mucho tiempo. |
| Sin accidentes importantes en las comunicaciones: roturas de tuberías, inundaciones de sótanos, roturas de cables | Accidentes graves: congelación de tuberías de calefacción en invierno, inundaciones de comunicaciones. |
Vida útil estándar de las casas de paneles de los años 70.
Las casas de paneles de los años 70 pertenecen a la época del programa de construcción de viviendas de Brezhnev. Estos incluyen las series de proyectos 90, 121 y otras menos comunes. Al mismo tiempo, hay muchas subseries dentro de la serie, y una casa construida en 1974 puede diferir significativamente de un edificio construido en 1979 en términos de diseño, aislamiento acústico y características de aislamiento y comodidad de vida.
Muchas de las características de estas casas se revelan en este útil vídeo:
En comparación con las primeras líneas de casas de paneles ("Khrushchev"), las casas "Brezhnevka" tienen varias ventajas:
- mejora del diseño (apariencia de una cocina espaciosa, pasillo, aumento de la altura del techo);
- uso de paneles gruesos (espesor - desde 0,3 m);
- la presencia de un vertedero de basura y un ascensor en muchas líneas.
Dado que la base del diseño de estas casas sigue siendo el diseño de paneles, quedan dos desventajas principales: la imposibilidad de remodelación y la tendencia de las uniones entre paneles a perder su estanqueidad.
Los reglamentos de construcción y las normas operativas permiten el uso de dichos edificios durante 100 años. Por lo tanto, los apartamentos en edificios "brezhnevka", aunque se encuentran en el segmento de precios "económico" del mercado inmobiliario secundario, conservan una alta liquidez.
¿Cómo prolongar la vida útil de una casa de paneles de 9 pisos?
Aunque los expertos estiman la vida útil de las casas de paneles de 9 pisos entre 50 y 100 años (según la serie), esta edad puede prolongar significativamente las reparaciones importantes oportunas. El período recomendado por las normas es de un cuarto de siglo. En este caso, la lista de actividades debe incluir:
- revisión de elementos estructurales portantes y, si es necesario, su refuerzo;
- sustitución del armazón del tejado y de los materiales del tejado;
- inspección de los cimientos y el área ciega, si es necesario, eliminando grietas y fortaleciendo las áreas problemáticas;
- reparación de cableado;
- Reparación de sistemas de alcantarillado, abastecimiento de agua y calefacción.
Desafortunadamente, debido a la difícil situación económica, muchas regiones están incumpliendo los plazos recomendados para reparaciones importantes. Un retraso de cinco años es común y, en muchas ciudades, una renovación importante con un retraso de 15 años no es algo inaudito. En otros casos, las campañas de reparación parecen realizarse respetando los plazos, pero el abanico de actividades es reducido.
Una revisión completa y oportuna puede extender significativamente la vida útil de una estructura de paneles.Otro factor importante es la actitud cuidadosa de los residentes hacia la casa.
Vida útil de una casa de paneles de 5 pisos.
La vida útil de los edificios de apartamentos de cinco plantas construidos en el marco del programa Jruschov (1950-1960) está determinada por normas de 50 años. Los cálculos más simples muestran que para las primeras versiones ya ha expirado, y las casas construidas en los años 60 permanecen en pie durante los últimos años. Cuando expire la “vida útil” de la casa, un grupo de expertos formado por el municipio debe evaluar el estado del edificio.
Con base en esta evaluación, así como en el plan de desarrollo de la ciudad y la disponibilidad de dinero en el presupuesto de la ciudad, se toma una de dos decisiones:
- Realización de reparaciones mayores. Este veredicto se emite en relación con casas cuya seguridad en general no es satisfactoria.
- Demolición de un edificio en ruinas. En este caso, los residentes reciben apartamentos de igual superficie en edificios nuevos y la casa se desmantela después del reasentamiento.
En las grandes ciudades, uno de los factores importantes que influyen en la decisión es el creciente coste del terreno para construir. A menudo, demoler un edificio en ruinas de cinco pisos y construir uno nuevo de 16 pisos en su lugar se convierte en una solución mucho más conveniente que realizar una renovación importante.
Si un edificio de cinco pisos fue construido en la época de Brezhnev (o incluso después), su vida útil se estima en un siglo. En este caso, a partir del año 2020 el edificio se encuentra funcionando con normalidad.
Esperamos que nuestro artículo le haya ayudado a comprender qué determina la vida útil de la casa que le interesa y cuáles son las perspectivas de demolición o reconstrucción de este edificio.